Das Pächtervorkaufsrecht ausüben – oder eben nicht?

Mit der Einführung des Bundesgesetzes des bäuerlichen Bodenrechts (BGBB) wurde dem Pächter ein Vorkaufsrecht zugestanden. Bis Ende 2003 war das Vorkaufsrecht auf ein Grundstück definiert. Seit dem 1. Januar 2004 gilt das Vorkaufsrecht auf den gemäss Pachtvertrag gepachteten Pachtgegenstand. Um das Vorkaufsrecht ausüben zu können, muss der Eigentümer einen Verkauf wollen und die Voraussetzungen gemäss Art. 47 BGBB müssen erfüllt sein.

Voraussetzungen

Folgende Voraussetzungen müssen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts erfüllt sein:

Landwirtschaftliche Pachtfläche

• Pachtfläche Untersteht dem BGBB (Fläche grösser als 25 Aren);
• Pachtfläche liegt ausserhalb einer Bauzone;
• Pächter ist Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes;
• Ortsübliche Fahrdistanz vom Gewerbe zur Pachtfläche, id.R. 6 bis max. 10 km ist eingehalten;
• Mindestpachtdauer von 6 Jahren ist erfüllt

Landwirtschaftliche Gewerbepacht

• Gewerbestatus ist erfüllt;
• Mindestpachtdauer von 9 Jahren ist erfüllt;
• Pächter ist geeignet zur Selbstbewirtschaftung

Ausnahmen

Das Vorkaufsrecht des Pächters kommt in folgenden Fällen nicht zur Anwendung:

• Bei einer erbrechtlichen Zuweisung;
• Beim Verkauf an Nachkommen (Kindskauf);
• Bei einer Schenkung oder einer gemischten Schenkung mit hohem Schenkungsanteil;
• Bei einem Tausch;
• Bei einer Sacheinlage in eine Gesellschaft;
• Bei Unmöglichkeit der rechtlichen Umsetzung (vergleiche Abschnitt «Zerstückelungsverbot»)

Kaufpreis und vertraglicher Verzicht

Das Vorkaufsrecht sieht keinen Vorzugspreis vor. Der Pächter tritt somit in die Rechte und Pflichten ein, wie sie der Verkäufer mit dem Drittkäufer, gegen den das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, vereinbart hat. Der Kaufpreis darf nicht übersetzt sein und muss vom Amt für Landwirtschaft (ALW) genehmigt werden. Pachtverträge, die Bestimmungen enthalten, dass der Pächter bereits bei Vertragsabschluss auf das Vorkaufsrecht verzichtet, sind nichtig. Gemäss BGBB ist ein Verzicht nur möglich, wenn alle Fakten für den Verkauf bekannt sind und der Verzicht in einer öffentlichen Urkunde erfolgt.

Zerstückelungsverbot

Wird ein Grundstück an zwei Pächter verpachtet, ist der Pachtgegenstand nicht identisch mit dem Grundstück. Wird das Vorkaufsrecht am Pachtgegenstand geltend gemacht, müsste das Grundstück auf neu zwei Grundstücke aufgeteilt werden. Dies ist auf Gesuch beim ALW hin nur möglich, wenn im Grundbuch keine Teilungsbeschränkung angemerkt ist, wie es nach einer Güterzusammenlegung der Fall ist. Eine Teilung ist weiter nur möglich, wenn die Minimalfläche von 25 Aren gemäss BGBB für beide Grundstücke auch nach der Teilung eingehalten ist. Ist also eine Zerstückelung auf zwei Grundstücke nicht möglich, verfällt das Vorkaufsrecht bzw. ist die Umsetzung unmöglich. Allenfalls wollen und können die beiden Pächter das Grundstück im Miteigentum erwerben. In diesem Fall ist im Kaufvertrag eine klare Regelung aufzunehmen, wie bei einer späteren Miteigentumsauflösung damit umzugehen ist. Ist einer der Pächter angrenzend an den Pachtgegenstand bereits Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks, kann geprüft werden, ob mit der Verschiebung der Grundstücksgrenze, ohne Schaffung eines neuen Grundstücks, eine Umsetzung bewilligungsfähig wäre. Trotz Teilungsbeschränkung ist es aber im Einzelfall möglich, Gebäude inklusive Umschwung abzutrennen, welche danach nicht mehr dem Bodenrecht unterstellt sind (z. B. Wohnbauten).

Bei Fragen zum Pächtervorkaufsrecht oder zur landwirtschaftlichen Pacht im Allgemeinen steht das Team der SOBV Dienstleistungen AG gerne zur Verfügung.

08.10.2026 / Adrian Kohler