Kauf bricht Pacht nicht
In der Landwirtschaft geschieht es nicht selten, dass zugepachtete Grundstücke den Eigentümer oder die Eigentümerin wechseln. Ist dies der Fall, gilt grundsätzlich die Aussage «Kauf bricht Pacht nicht». Dadurch wird der oder die bestehende PächterIn geschützt. Ausnahmen betreffend dieses Schutzes bestehen gemäss Landwirtschaftlichem Pachtrecht (LPG). Der Pächter oder die Pächterin muss in diesen Fällen jedoch bei einer verfrühten Beendigung der Pacht entschädigt werden.
Der Grundsatz «Kauf bricht nicht Pacht» (gemäß Art. 14 LPG/§ 593 BGB) bedeutet, dass bei einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin automatisch in den bestehenden Pacht-vertrag eintritt. Der Pachtvertrag läuft zu den bisherigen Bedingungen weiter. Ausnahmen bestehen, wenn der Erwerber oder die Erwerberin den Pachtgegenstand für die Selbstbewirtschaftung, für Bau- oder für öffentliche Zwecke benötigt.
Geltungsbereich LPG:
Das LPG gilt im Grundsatz für landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe, die ausserhalb einer Bauzone liegen. Gemischte Pachtgrundstücke mit einem Anteil Land in der Bauzone sind dem LPG ebenfalls unter-stellt, wenn über die ganze Fläche nur ein Pachtvertrag abgeschlossen worden ist. Damit eine Pachtfläche dem LPG untersteht, muss dieselbe grösser als 25 Aren sein. Wenn ein Pächter oder eine Pächterin mehrere kleinere Grundstücke vom selben Eigentümer oder von der selben Eigentümerin pachtet, werden dieselben zusammengezählt.
Bei einer Auflösung der Pacht kann der Pächter oder die Pächterin innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtrecht des Kantons Solothurn auf Erstreckung klagen. Hat die Kündigung eine Härte für den Pächter oder die Pächterin und die Familie zur Folge, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des neuen Eigentümers oder der neuen Eigentümerin nicht zu rechtfertigen ist, so kann die Schlichtungsbehörde die Pacht um mindestens sechs Monate, aber höchstens um zwei Jahre erstrecken.
Frühzeitige Auflösungen des Pachtvertrages aufgrund oben genannten Gründen haben zur Folge, dass der Eigentümer oder die Eigentümerin dem Pächter oder der Pächterin die fehlenden Pachtjahre bis zum ordentlichen Pachtende entschädigen muss. In der Praxis bedeutet dies, dass die entgangenen Erträge aus dem Pflanzenbau (Stufe Deckungsbeitrag abzgl. Strukturkosten) und die fehlenden Direktzahlungen monetär beglichen werden müssen. Bei intensiven Fruchtfolgen mit Acker- oder Gemüsekulturen kann sich die Entschädigung zum Teil erheblich kumulieren. Der Pächter oder die Pächterin muss den Pachtgegenstand erst verlassen, wenn er oder sie die Entschädigung vollumfänglich erhalten hat oder diese ausreichend zugesichert ist.
Um Konflikte betreffend einer frühzeitigen Vertragsauflösung nach einem Eigentümerwechsel vermeiden zu können, kann die vorzeitige Beendigung der Pacht bereits mit schriftlicher Zustimmung des Pächters oder der Pächterin im Veräusserungsvertrag geregelt und festgehalten werden.
Für unterstützende Beratung im Bereich Pachtrecht und Entschädigungsberechnungen stehen Ihnen die Berater und Beraterinnen der SOBV Dienstleistungen AG zur Verfügung. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme wird empfohlen, da im Zusammenhang mit dem Pachtrecht oft vorgegebene Fristen für Einsprachen, Kündigungen oder dergleichen eingehalten werden müssen.
23.04.2026 / Adrian Kohler
