Eigentümerwechsel bei Pacht – Was Pächter und Verpächter wissen müssen
Ein Eigentümerwechsel an einem verpachteten landwirtschaftlichen Grundstück oder eines landwirtschaftlichen Gewerbes führt nicht automatisch zur Beendigung des bestehenden Pachtvertrages. Gemäss dem Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) gilt der Grundsatz: Kauf bricht Pacht nicht. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer in den bestehenden Vertrag als Verpächter eintritt und diesen zu den bisherigen Bedingungen weiterführen muss, wodurch eine Kündigung der Pacht nur zu den vertraglich geregelten Terminen möglich ist.
Wird dem Pächter ordnungsgemäss nach Ablauf der 6-jährigen Pachtlaufdauer gekündigt, kann er innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt der Kündigung ein Erstreckungsbegehren beim zuständigen Oberamt einreichen. Dies wird gewährt, wenn die Erstreckung der Pacht für die Verpächter zumutbar ist und die Auflösung für den Pächter eine unzumutbare Härte darstellt. Die Pacht kann in solchen Fällen um mindestens drei bis maximal sechs Jahre erstreckt werden.
Nur unter bestimmten Voraussetzungen kann der neue Eigentümer den Pachtvertrag vorzeitig kündigen – nämlich, wenn das Grundstück für die Selbstbewirtschaftung, öffentliche Zwecke oder ein Bauvorhaben benötigt wird. In diesem Fall muss die Kündigung zwingend innert drei Monaten nach Vertragsabschluss erfolgen, mit einer einjährigen Frist auf einen Frühjahrs- oder Herbsttermin. Wenn die Pacht aufgrund vorgenannter Ausgangslage aufgelöst wird, kann der Pächter innert 30 Tagen seit Empfang der Anzeigen auf Erstreckung klagen. Der Richter erstreckt die Pacht um mind. Sechs Monate, jedoch um höchstens zwei Jahre, wenn die Beendigung für den Pächter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat und auch unter Berücksichtigung der Interessen des neuen Eigentümers nicht zu rechtfertigen ist. Des Weiteren sind dem Pächter die fehlenden Pachtjahre bis zum ordentlichen Pachtende zu entschädigen. Das Nutzrecht des gepachteten Objekts bleibt bis zur Bezahlung der Entschädigung bestehen.
Besonderheiten bei Hofübergabe und Zupachtland
Bei einer Hofübergabe – etwa infolge Pensionierung – muss der neue Bewirtschafter den Verpächter schriftlich über den Wechsel informieren. Erfolgt innert drei Monaten kein Widerspruch auf den schriftlich mitgeteilten Pächterwechsel, tritt der Nachfolger in das bestehende Pachtverhältnis ein, wodurch auch das Vorkaufsrecht erhalten bleibt. Erfolgt der Übergang hingegen formlos und akzeptiert der Verpächter die Pachtzinszahlung, entsteht ein neues Pachtverhältnis zwischen dem neuen Bewirtschafter und der Verpächterschaft.
Vorkaufsrecht des Pächters
Nach Ablauf der Mindestpachtdauer, das heisst nach sechs Jahren bei Grundstücken bzw. neun Jahren bei Gewerben erhält der Pächter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Insofern der Pächter über ein landwirtschaftliches Gewerbe im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich des Grundstücks verfügt. Das Vorkaufsrecht der Pächter geht in jedem Fall dem der Verwandten nach.
Fazit: Beim Eigentümerwechsel eines verpachteten Objekts und bei der Hofübergabe sind sowohl rechtliche Pflichten als auch Fristen genau zu beachten. Für Pächter bestehen Schutzmechanismen wie Schadenersatz, Pachterstreckung und Vorkaufsrecht – die Umsetzung erfordert aber aktives Handeln.
31.07.2025 / Marian Scheidegger
